Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı mı, İnşaat Taahhüt mü?

Kısa cevap: Kat karşılığında malikler yeni binadaki dairelerin bir kısmını ve bunlara düşen arsa payını müteahhide bırakır, inşaatın parasını müteahhit öder. İnşaat taahhüt modelinde arsa payı ve dairelerin tamamı maliklerde kalır; malikler inşaat bedelini iş ilerledikçe hakedişle öder. İlki nakit gerektirmez ama daire ve karar yetkisi kaybettirir. İkincisi finansman ve takip ister, karşılığında proje ve malzeme kararları maliklerde kalır.

Hangisinin daha kârlı olduğu binadan binaya değişir. Belirleyen üç şey var: imar durumunun yeni binaya ne kadar ek alan verdiği, arsanın değeri ve maliklerin inşaat bedelini karşılayıp karşılayamayacağı.

Arsa payı kimde kalıyor?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide bırakılacak bağımsız bölümler ve bunlara ait arsa payları tek tek yazılır. Sözleşme taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılır. Tapu devri genellikle inşaatın ilerleyişine bağlanır: belirli bir seviyeye gelinmeden pay devredilmez. Müteahhit işi yarım bırakırsa maliklerin elindeki en önemli koruma bu aşamalı devir maddesidir.

İnşaat taahhüt modelinde devredilen bir pay yoktur. Malikler binanın sahibi olarak kalır; müteahhitle yapılan sözleşme bir yapım (eser) sözleşmesidir ve müteahhidin hakkı yaptığı işin bedelidir. İnşaat bitince bütün daireler ve dükkânlar mevcut malikler adına kat mülkiyetine geçer. İmar mevcut binadan fazla alan veriyorsa çıkan ek daireler de maliklerindir; bunlar satılarak inşaat bedelinin bir kısmı karşılanabilir.

Maliyet ve hakediş nasıl işliyor?

Kat karşılığında maliyet görünmez: müteahhide bırakılan dairelerin piyasa değeri, inşaat için fiilen ödediğiniz bedeldir. Taahhüt modelinde maliyet açıktır. Projeden çıkarılan metraj birim fiyatlarla çarpılır ve teklif kalem kalem okunabilir. Savaş Grup'un kentsel dönüşüm hizmetinde teklif bu şekilde metraja dayanır ve ücretsizdir; resmî birim maliyetler için 2026 inşaat metrekare maliyeti yazısına bakabilirsiniz.

Ödeme hakedişle yapılır. Sözleşmede belirlenen dönemlerde yapılan iş yerinde ölçülür, hakediş raporu hazırlanır, malik temsilcileri onaylar ve yalnızca o dönemde yapılan işin bedeli ödenir. Böylece malikin müteahhide verdiği para sahada gerçekleşmiş işle sınırlı kalır. Ölçümleri kontrol etmek için malikler bağımsız bir kontrol mühendisiyle çalışabilir. Yapı denetim kuruluşu 4708 sayılı Kanun gereği yapının projeye ve mevzuata uygunluğunu denetler; ödeme hesabı bu denetimin konusu değildir.

Bu modelde maliyet riskinin bir kısmını malik taşır. Sözleşmede şu konular açıkça yazılmalı:

• malzeme ve işçilik fiyatları artarsa birim fiyatların hangi endekse göre güncelleneceği (fiyat farkı),
• müteahhidin vereceği teminat ve hakedişlerden yapılacak teminat kesintisi,
• iş programına uyulmazsa uygulanacak gecikme cezası ve fesih şartları,
• teklife dahil olmayan kalemler: proje, ruhsat harçları, yapı denetim ücreti, yıkım, abonelikler ve iskan masrafları.

Kim, ne zaman karar veriyor?

Karar	Kat karşılığı	İnşaat taahhüt
Mimari proje ve daire planları	Sözleşmeden önce pazarlıkla; sonrası büyük ölçüde müteahhitte	Malikler, proje boyunca
Malzeme ve marka	Sözleşme ekindeki şartname kadar; yazılmayanlar müteahhidin tercihi	Malikler; şartname sözleşmenin eki
Arsa payı devri	Müteahhidin daireleri için, inşaat ilerledikçe	Yok
Ödeme	Nakit yok; bedel daire olarak ödenir	Her hakediş döneminde, yapılan iş kadar
Maliyet artışı	Kural olarak müteahhitte	Fiyat farkı maddesine göre, çoğunlukla malikte
Dairelerin satışı	Müteahhit kendi payını satar	Ek daireleri malikler satar ya da elde tutar

Kararların maliklerde olması, maliklerin karar alabilir durumda olmasını gerektirir. Kat malikleri kurulu, proje onayı, şantiye kararları ve hakediş onayı için küçük bir temsilci heyetini yetkilendirmezse her karar toplantı bekler ve şantiye yavaşlar. Malzeme seçimi, yalıtım ve ortak alanlarda nelere bakılacağını kentsel dönüşümde uzun ömürlü bina yazısında topladık.

Hangi bina için hangisi uygun?

Kat karşılığı genellikle imarın yeni binaya belirgin ek alan verdiği, arsa değerinin yüksek olduğu ve müteahhidin payına düşen dairelerin inşaat bedelini karşıladığı binalarda işler. Nakit ya da kredi kullanmak istemeyen, şantiye takibine vakit ayıramayan malikler için de daha kolay yoldur.

İnşaat taahhüt modeli şu durumlarda öne çıkar:

• İmar ek alan vermiyor ya da az veriyor; müteahhitler kat karşılığı teklif getirmiyor veya maliklere küçülmüş daireler öneriyor.
• Malikler daire sayısını ve metrekarelerini korumak istiyor.
• İnşaat bedeli birikim, kredi ya da kamu desteğiyle karşılanabiliyor. İstanbul'da Yarısı Bizden kampanyası riskli binasını yıkıp yeniden yapan maliklere hibe, kredi ve taşınma desteği veriyor; binanıza düşen toplamı Yarısı Bizden hesaplayıcısı gösterir.
• Malik sayısı az ve karar almak kolay.

Taahhüt modelinde sık karşılaşılan sorun, malikler arasındaki ödeme gücü farkıdır: payını ödeyemeyen malik hakediş akışını aksatır. Böyle binalarda iki model birleştirilebilir; ek alandan çıkan bazı daireler müteahhide bırakılır, kalan bedel nakit ödenir. Dengenin nerede kurulacağı yine metrajla, binanın kendi rakamlarıyla hesaplanır.

Süreç adım adım nasıl ilerler?

1. Lisanslı bir kuruluş binayı inceler; riskli yapı raporu 6306 sayılı Kanun kapsamında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünce onaylanır.
2. Belediyeden alınan imar durumuna göre yeni binanın alanı ve daire sayısı çıkarılır. İki model bu rakam olmadan karşılaştırılamaz.
3. Kat malikleri yıkım ve yeniden yapım kararını alır, modeli seçer ve temsilci heyetini yetkilendirir.
4. Zemin etüdü yapılır; mimari, statik ve tesisat projeleriyle malzeme listesi ve teknik şartname hazırlanır.
5. Projeden metraj bazlı teklif alınır ve sözleşme imzalanır: birim fiyatlar, iş programı, hakediş dönemleri, fiyat farkı, teminat ve gecikme maddeleri.
6. Kredi ve destek başvuruları yapılır; koşullar şehre göre değişir.
7. Ruhsat alınır, bina tahliye edilip yıkılır.
8. İnşaat, yapı denetim kuruluşunun denetiminde ve hakediş dönemleriyle ilerler.
9. İskan alınır, kat mülkiyetine geçilir ve daireler teslim edilir.

Şehir Rehberleri (Eylül 2026)

Destekler ve süreç şehre göre değişiyor: İstanbul kentsel dönüşüm ve Yarısı Bizden, Ankara'da güçlendirme mi yeniden yapım mı ve İzmir Yenileniyor programı.