2026 İnşaat Metrekare Maliyeti: Yapı Sınıfları, Hesaplama ve İstanbul

Not: Bu rehberdeki rakamlar resmî kaynaklardan alınmıştır: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri (Resmî Gazete, 3 Şubat 2026) ve TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi (Temmuz 2026). Bilgilendirme amaçlıdır, bağlayıcı teklif değildir. Son güncelleme: 7 Ekim 2026.

Kısa cevap: 2026'da Türkiye'de — İstanbul dahil — resmî referans inşaat maliyeti konutta, yapının yüksekliğine ve türüne göre 19.800 TL/m² ile 33.900 TL/m² arasındadır. Değerler Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 3 Şubat 2026 tarihli tebliğinden gelir; KDV hariçtir, %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı dahildir. TÜİK'e göre inşaat maliyetleri Temmuz 2026'ya kadar bir yılda %28,33 arttı. Kendi yapınızın sınıfını ve referans maliyetini aşağıdaki hesaplayıcıyla bulabilirsiniz.

2026 Resmî Konut Birim Maliyetleri

Bakanlık her yıl yapıları sınıflara ayırır ve her sınıf için metrekare başına bir birim maliyet yayımlar. Apartmanlarda sınıfı yapı yüksekliği, müstakil ve ikiz konutlarda bağımsız bölümün brüt inşaat alanı belirler:

Konut türü	Yapı sınıfı	2026 birim maliyeti (KDV hariç)
Apartman, üç kata kadar (üç kat dahil)	III-A	19.800 TL/m²
Apartman, üç kattan fazla ve yapı yüksekliği 21,50 m'ye kadar	III-B	21.050 TL/m²
Apartman, yapı yüksekliği 21,50 m'den fazla, 30,50 m'ye kadar	III-C	23.400 TL/m²
Apartman, yapı yüksekliği 30,50 m'den fazla, 51,50 m'ye kadar	IV-A	26.450 TL/m²
Apartman, yapı yüksekliği 51,50 m'nin üzerinde	IV-B	33.900 TL/m²
Müstakil veya ikiz konut, bağımsız bölüm 200 m²'nin altında	III-B	21.050 TL/m²
Müstakil veya ikiz konut, 200 m² (dahil) ile 500 m² arası	III-C	23.400 TL/m²
Müstakil veya ikiz konut, 500 m² ve üzeri	IV-B	33.900 TL/m²

Villa bütçesinin ayrıntıları için villa inşaat maliyeti yazımıza bakabilirsiniz.

Fabrika ve Otel İçin 2026 Resmî Değerler

Aynı tebliğ sanayi yapılarını döşemenin taşıyacağı hareketli yüke, otelleri yıldız sayısına göre sınıflandırır:

Yapı türü	Yapı sınıfı	2026 birim maliyeti (KDV hariç)
Sanayi tesisi, döşeme hareketli yükü 0–500 kg/m²	II-C	15.100 TL/m²
Sanayi tesisi, döşeme hareketli yükü 501–3.000 kg/m²	III-B	21.050 TL/m²
Sanayi tesisi, döşeme hareketli yükü 3.001 kg/m² ve üzeri	IV-A	26.450 TL/m²
Sanayi tesisi idari binası	III-B	21.050 TL/m²
Apart otel	III-B	21.050 TL/m²
Otel, 1 ve 2 yıldızlı	IV-A	26.450 TL/m²
Otel, 3 yıldızlı	IV-C	40.500 TL/m²
Otel, 4 yıldızlı	V-B	43.850 TL/m²
Otel, 5 yıldızlı	V-D	53.500 TL/m²

Bu yapıların kapsamını fabrika inşaatı ve otel inşaatı sayfalarımızda anlatıyoruz; fabrika için örnek hesapları fabrika inşaat maliyeti yazımızda topladık.

2026 Yapı Sınıfları: Hangi Bina Hangi Sınıfta?

Tebliğ yapıları beş sınıfa (I–V), her sınıfı da gruplara (A–E) ayırır. Sınıf yükseldikçe yapının teknik karmaşıklığı ve birim maliyet artar. Aşağıda her grubun 2026 birim maliyeti ve tebliğde o gruba yazılan başlıca yapılar var; tam liste Resmî Gazete'deki tebliğde.

Sınıf	2026 birim maliyeti (KDV hariç)	Tebliğde bu gruptaki başlıca yapılar
I-A	2.600 TL/m²	Basit tarım ve hayvancılık yapıları, çardaklar ve gölgelikler, plastik örtülü seralar
I-B	3.900 TL/m²	Küçükbaş hayvan ağılları, cam veya sert plastik örtülü seralar, kalıcı kullanımı olan yardımcı yapılar
I-C	4.200 TL/m²	Betonarme ve kâgir su depoları, büyükbaş hayvan ahırları, elektrikli araç şarj istasyonları, istinat duvarları, palplanş ve ankrajlı perde
I-D	4.800 TL/m²	Güneş enerji santralleri (GES)
II-A	8.100 TL/m²	Genel amaçlı depolar (betonarme, çelik), deniz iskeleleri, tarımsal endüstri yapıları
II-B	12.500 TL/m²	Hangarlar, kapalı pazar yerleri, halı sahalar, geçici kullanımlı yapılar ve konteyner kentler
II-C	15.100 TL/m²	Sanayi tesisleri (döşeme hareketli yükü 0–500 kg/m²), bungalov evleri, kırsalda 200 m²'nin altındaki bağ/köy/yayla evleri, hal binaları
III-A	19.800 TL/m²	Apartman tipi konutlar (üç kata kadar), katlı ve kapalı otoparklar, akaryakıt istasyonları, kreşler, özel depolar (soğuk hava, kimyasal)
III-B	21.050 TL/m²	Konutlar (üç kattan fazla, yapı yüksekliği 21,50 m'ye kadar), 200 m²'nin altındaki müstakil ve ikiz konutlar, apart oteller, üç kata kadar iş merkezleri, sanayi tesisleri (501–3.000 kg/m²) ve sanayi idari binaları, ilkokul ve ortaokullar
III-C	23.400 TL/m²	Konutlar (yapı yüksekliği 21,50–30,50 m), 200–500 m² müstakil ve ikiz konutlar, iş merkezleri (üç kattan fazla, 21,50 m'ye kadar), liseler, huzurevleri, termal tesisler
IV-A	26.450 TL/m²	Konutlar (30,50–51,50 m), iş merkezleri (21,50–30,50 m), 25.000 m²'nin altındaki alışveriş merkezleri, 1–2 yıldızlı oteller, sanayi tesisleri (3.001 kg/m² ve üzeri), fakülteler ve laboratuvarlar
IV-B	33.900 TL/m²	Konutlar (51,50 m üzeri), 500 m² ve üzeri müstakil ve ikiz konutlar, iş merkezleri (30,50–51,50 m), banka binaları, düğün salonları
IV-C	40.500 TL/m²	3 yıldızlı oteller ve tatil köyleri, 25.000 m² ve üzeri alışveriş merkezleri, 200 yatağın altındaki hastaneler, adalet sarayları
V-A	42.350 TL/m²	İş merkezleri (51,50 m üzeri), alışveriş merkezi ile ofis ve/veya konutun birlikte yer aldığı karma yapılar, stadyumlar, üniversite kampüsleri
V-B	43.850 TL/m²	4 yıldızlı oteller, 200–400 yataklı hastaneler
V-C	48.750 TL/m²	Opera, bale ve tiyatro yapıları, müzeler, kongre ve kültür merkezleri, 400 yatak ve üzeri hastaneler, aslına uygun restorasyonlar
V-D	53.500 TL/m²	5 yıldızlı oteller, havalimanı terminalleri, metro istasyonları, şehir hastaneleri
V-E	103.500 TL/m²	Rüzgâr enerji santralleri (RES)

Tebliğde adı geçmeyen ya da sınıfı tartışmalı bir yapıda grup şöyle bulunur: projenin metrajı Bakanlığın birim fiyatlarıyla fiyatlanır, çıkan yaklaşık maliyet toplam inşaat alanına bölünür ve sonuç hangi grubun birim maliyetine en yakınsa yapı o gruba girer (Tebliğ md. 2). Değerler ortalama nitelikli yapı malzemesine göre belirlenmiştir.

Bu Değerler Neyi Kapsar, Neyi Kapsamaz?

Tebliğin amacı mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesaplanmasıdır. Birim maliyet belirli bir projenin fiyatı değil, o sınıftaki yapıların ortalamasıdır; yine de her yıl güncellenen ve herkesin erişebildiği tek resmî ölçüdür, bir teklifi değerlendirirken iyi bir başlangıç noktasıdır.

• Dahil: yapının kendisi, %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı.
• Dahil değil: KDV, arsa bedeli, ruhsat harçları ve abonelikler, proje ve yapı denetim bedelleri, zemin iyileştirme ve iksa, peyzaj ve çevre düzenlemesi.

Şubattan Bu Yana: TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi

Tebliğ Şubat ayında yayımlandı; maliyetler sonrasında da artmaya devam etti. TÜİK'in 10 Eylül 2026'da açıkladığı Temmuz 2026 İnşaat Maliyet Endeksi'ne göre:

• İnşaat maliyetleri bir yılda %28,33 arttı; bina inşaatında artış %28,37 oldu.
• Malzeme maliyeti %27,13, işçilik maliyeti %30,51 yükseldi.

Bu yüzden yılın ikinci yarısında alınan tekliflerin tebliğ değerlerinin üzerinde çıkması olağandır. Endeks bir artış oranıdır; tebliğ değerlerini bu oranla doğrudan çarparak bir "güncel m² fiyatı" üretmek doğru olmaz, çünkü iki kaynak farklı dönemleri ve farklı kalemleri ölçer.

İstanbul'da İnşaat Metrekare Maliyeti

İstanbul için ayrı bir resmî metrekare maliyeti yoktur: Bakanlık tebliği bütün Türkiye'de geçerlidir. İstanbul'daki bir apartman da başka bir ildeki apartmanla aynı sınıftan hesaplanır. Farkı, resmî değerin dışında kalan kalemler yaratır:

• Zemin ve deprem: Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018), taşıyıcı sistemin tasarımını parselin deprem tehlikesine ve zemin sınıfına bağlar. Zayıf zeminde kazıklı temel ya da zemin iyileştirme gerekebilir; zemin etüdü görülmeden verilen fiyat eksiktir.
• İksa: Bitişik nizamlı, dar parsellerde bodrum kazısı komşu yapıları korumak için iksa gerektirir. Tebliğde palplanş ve ankrajlı perde ayrı bir sınıftadır (I-C, 4.200 TL/m²).
• Otopark: Otopark ihtiyacı parselde karşılanamıyorsa otopark bedeli ödenir; parselde karşılanırsa bodrum katlar kazı ve iksa maliyetini büyütür.
• Şantiye lojistiği: Dar sokaklar, trafik ve çalışma saati kısıtları malzeme sevkiyatını, beton dökümünü ve vinç kurulumunu zorlaştırır.
• Kentsel dönüşüm: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda yıkım, tahliye ve kat maliklerinin anlaşması sürece eklenir; devlet destekleri bütçeyi değiştirir. Desteğin katkısını Yarısı Bizden hesaplayıcısı ile görebilir, süreci kentsel dönüşüm sayfamızda okuyabilirsiniz.
• Harçlar: Ruhsat harçları ve bazı belediye bedelleri ilçeye göre değişir; teklifte ayrı kalem olarak görülmelidir.

Yapı denetim hizmet bedeli nasıl hesaplanır?

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a göre bedel, yapı inşaat alanının Bakanlıkça belirlenen birim maliyetle çarpımından bulunan yapı yaklaşık maliyetinin %1,75'idir (1.000 m²'ye kadar); 1.001–50.000 m² arasında %1,5, daha büyük yapılarda %1,25 uygulanır. Yapım süresi bir yılı aşan işlerde oran yıllık %5 artırılır. Örneğin 600 m²'lik, III-A sınıfı bir apartmanda yapı yaklaşık maliyeti 11.880.000 TL, yapı denetim hizmet bedeli bunun %1,75'i olan 207.900 TL olur.

İnşaat Maliyeti Hesaplama

Yapınızın türünü ve brüt inşaat alanını girerek resmî referans maliyeti ve yapı denetim hizmet bedelini hesaplayabilirsiniz. Hesaplayıcı yukarıdaki sınıf tablosunu ve 4708 sayılı Kanun'daki oranları kullanır; sonuç KDV hariç bir referanstır, teklif değildir.

Örnek Hesaplar (2026 Resmî Değerlerle)

Yapı	Sınıf	Hesap	Referans maliyet (KDV hariç)
Üç katlı apartman, 600 m²	III-A	600 × 19.800	11.880.000 TL
Yapı yüksekliği 18 m (yaklaşık 6 kat), 1.800 m²	III-B	1.800 × 21.050	37.890.000 TL
Yapı yüksekliği 27 m (yaklaşık 9 kat), 3.600 m²	III-C	3.600 × 23.400	84.240.000 TL
Müstakil konut, 180 m²	III-B	180 × 21.050	3.789.000 TL
Fabrika, 5.000 m² (döşeme yükü 501–3.000 kg/m²)	III-B	5.000 × 21.050	105.250.000 TL

Bu rakamlar yalnızca yapının kendisine aittir; arsa, KDV, harçlar ve yukarıdaki İstanbul kalemleri dahil değildir. Kalemlerin bütçeye nasıl dağıldığını anahtar teslim inşaat maliyeti yazımızda anlattık.

Bütçeyi Belirleyen Kararlar

• Taşıyıcı sistem: betonarme, çelik ya da prefabrik. Karşılaştırmayı aynı metraj üzerinden yapın.
• Bodrum kat sayısı: kazı, iksa ve su yalıtımı maliyetini doğrudan büyütür.
• Cephe ve doğrama: cam oranı, kaplama malzemesi ve ısı yalıtım sınıfı.
• İnce iş sınıfı: zemin kaplamaları, mutfak, banyo, iç kapılar ve aydınlatma.
• Süre: uzayan iş, artan maliyet endeksine daha uzun süre maruz kalır.

Sıkça Sorulan Sorular

İstanbul'da 2026'da metrekare inşaat maliyeti ne kadar?

Resmî referans değer İstanbul'da da Türkiye geneliyle aynıdır: apartmanda yapı yüksekliğine göre 19.800–33.900 TL/m², müstakil konutta alana göre 21.050–33.900 TL/m² (2026, KDV hariç). Zemin, iksa, otopark ve şantiye koşulları gerçek maliyeti bu değerin üzerine taşıyabilir; kesin rakam için metraj bazlı teklif gerekir.

100 m² bir dairenin inşaat maliyeti ne kadar?

Ortak alan payı dahil 100 m² brüt bir daire, üç katlı bir apartmanda (III-A) 1.980.000 TL, üç kattan yüksek ve yapı yüksekliği 21,50 m'ye kadar olan bir apartmanda (III-B) 2.105.000 TL referans maliyete karşılık gelir. KDV, arsa ve harçlar bu rakamlara dahil değildir.

Resmî birim maliyete KDV dahil mi?

Hayır. Tebliğdeki değerler KDV hariçtir; %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı ise değerlere dahildir.

Resmî değer ile teklif neden farklı çıkar?

Tebliğ bir sınıf ortalamasıdır ve Şubat 2026 koşullarını yansıtır. Teklif ise parselinizin zeminine, taşıyıcı sistemine, malzeme seçimlerine ve güncel fiyatlara göre hazırlanır. TÜİK'e göre inşaat maliyetleri Temmuz 2026'ya kadar bir yılda %28,33 arttı.

Yapının sınıfı nasıl belirlenir?

Tebliğ her yapı türünü bir sınıfa bağlar: apartmanlarda yapı yüksekliği, müstakil konutlarda bağımsız bölümün brüt alanı, sanayi yapılarında döşeme yükü, otellerde yıldız sayısı belirleyicidir. Listede olmayan yapılar benzerlerine kıyasla sınıflandırılır.

Kaynaklar: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ, Resmî Gazete, 3 Şubat 2026, sayı 33157; TÜİK, İnşaat Maliyet Endeksi, Temmuz 2026 (10 Eylül 2026); AFAD, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, Resmî Gazete, 18 Mart 2018, sayı 30364 (mükerrer); 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, madde 5; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. Bu yazıdaki rakamlar bilgilendirme amaçlıdır, bağlayıcı teklif değildir.