Appartements contre terrain ou contrat d'entreprise ?

Réponse courte : en appartements contre terrain, les copropriétaires cèdent à l'entrepreneur une partie des logements du nouvel immeuble, avec la quote-part de terrain qui s'y rattache, et c'est l'entrepreneur qui finance la construction. En contrat d'entreprise, la quote-part de terrain et la totalité des logements restent aux copropriétaires ; ils paient le prix des travaux au fil du chantier, par paiements à l'avancement (situations de travaux). Le premier modèle ne demande pas de trésorerie, mais fait perdre des logements et du pouvoir de décision. Le second exige un financement et un suivi ; en contrepartie, les choix de conception et de matériaux restent aux copropriétaires.

Lequel est le plus avantageux varie d'un immeuble à l'autre. Trois éléments tranchent : la surface supplémentaire que les règles d'urbanisme accordent au nouvel immeuble, la valeur du terrain et la capacité des copropriétaires à payer le prix de la construction.

Qui garde la quote-part de terrain ?

Le contrat de construction en appartements contre terrain énumère un par un les lots à céder à l'entrepreneur et les quotes-parts de terrain qui s'y rattachent. Comme il contient une promesse de transfert de propriété immobilière, il doit être établi par un notaire sous forme d'acte authentique. Le transfert des titres est généralement lié à l'avancement des travaux : aucune quote-part n'est transférée avant qu'un stade défini soit atteint. Si l'entrepreneur abandonne le chantier en cours de route, cette clause de transfert échelonné est la principale protection des copropriétaires.

En contrat d'entreprise, il n'y a aucune quote-part à céder. Les copropriétaires restent propriétaires de l'immeuble ; le contrat signé avec l'entrepreneur est un contrat d'entreprise au sens du droit turc (eser sözleşmesi), et l'entrepreneur a droit au prix des travaux qu'il réalise. À la fin du chantier, tous les appartements et locaux commerciaux sont placés sous le régime de la copropriété (kat mülkiyeti) au nom des copropriétaires actuels. Si l'urbanisme autorise plus de surface que l'immeuble actuel, les appartements supplémentaires appartiennent eux aussi aux copropriétaires ; leur vente peut couvrir une partie du prix de la construction.

Comment fonctionnent le coût et les paiements à l'avancement ?

En appartements contre terrain, le coût ne se voit pas : la valeur de marché des logements cédés à l'entrepreneur est le prix que vous payez réellement pour la construction. En contrat d'entreprise, le coût est visible. Le métré tiré du projet est multiplié par des prix unitaires, et l'offre se lit poste par poste. Dans le service de transformation urbaine de Savaş Grup, l'offre repose ainsi sur un métré et elle est gratuite ; pour les coûts unitaires officiels de 2026, voir notre article sur le coût de construction au m².

Le paiement se fait à l'avancement. Aux échéances fixées par le contrat, les travaux réalisés sont mesurés sur place, une situation de travaux est établie, les représentants des copropriétaires la valident, et seuls les travaux de la période sont payés. L'argent versé à l'entrepreneur reste ainsi limité au travail effectivement réalisé sur le chantier. Pour vérifier les métrés, les copropriétaires peuvent faire appel à un ingénieur de contrôle indépendant. L'organisme de contrôle technique vérifie, au titre de la loi n° 4708 sur le contrôle des constructions, la conformité de l'ouvrage au projet et à la réglementation ; le calcul des paiements n'entre pas dans ce contrôle.

Dans ce modèle, les copropriétaires portent une partie du risque de coût. Le contrat doit préciser noir sur blanc :

• l'indice selon lequel les prix unitaires seront actualisés si les prix des matériaux et de la main-d'œuvre augmentent (révision de prix),
• la garantie fournie par l'entrepreneur et la retenue de garantie prélevée sur les situations,
• les pénalités de retard et les conditions de résiliation si le planning n'est pas tenu,
• les postes non compris dans l'offre : études, taxes de permis, honoraires du contrôle technique, démolition, raccordements et frais liés au permis d'habiter.

Qui décide quoi, et quand ?

Décision	Appartements contre terrain	Contrat d'entreprise
Projet architectural et plans des appartements	Négociés avant le contrat ; ensuite, en grande partie entre les mains de l'entrepreneur	Les copropriétaires, tout au long du projet
Matériaux et marques	Dans la limite du cahier des charges annexé au contrat ; ce qui n'y figure pas est au choix de l'entrepreneur	Les copropriétaires ; le cahier des charges est annexé au contrat
Transfert de quote-part	Pour les lots de l'entrepreneur, au fil de l'avancement	Aucun
Paiement	Pas de trésorerie ; le prix est payé en logements	À chaque situation, à hauteur des travaux réalisés
Hausse des coûts	En principe à la charge de l'entrepreneur	Selon la clause de révision de prix, le plus souvent à la charge des copropriétaires
Vente des logements	L'entrepreneur vend sa part	Les copropriétaires vendent ou conservent les logements supplémentaires

Garder les décisions suppose d'être en mesure de décider. Si l'assemblée des copropriétaires ne mandate pas un petit comité de représentants pour l'approbation du projet, les décisions de chantier et la validation des situations, chaque décision attend une réunion et le chantier ralentit. Ce qu'il faut surveiller côté matériaux, isolation et parties communes est rassemblé dans notre article sur un immeuble durable en transformation urbaine.

Quel modèle pour quel immeuble ?

Les appartements contre terrain fonctionnent généralement pour les immeubles où l'urbanisme accorde nettement plus de surface au nouveau bâtiment, où la valeur du terrain est élevée et où les logements revenant à l'entrepreneur couvrent le prix de la construction. C'est aussi la voie la plus simple pour les copropriétaires qui ne veulent mobiliser ni trésorerie ni crédit, ou qui n'ont pas le temps de suivre le chantier.

Le contrat d'entreprise prend l'avantage dans les cas suivants :

• L'urbanisme n'accorde pas de surface supplémentaire, ou très peu ; les entrepreneurs ne proposent pas d'appartements contre terrain, ou proposent aux copropriétaires des logements plus petits.
• Les copropriétaires veulent conserver le nombre de logements et leurs surfaces.
• Le prix de la construction peut être couvert par l'épargne, le crédit ou une aide publique. À Istanbul, la campagne « Yarısı Bizden » (la moitié pour nous) accorde une subvention, un prêt et une aide au déménagement aux copropriétaires qui démolissent et reconstruisent leur bâtiment à risque ; le calculateur « Yarısı Bizden » donne le total pour votre immeuble.
• Les copropriétaires sont peu nombreux et les décisions faciles à prendre.

En contrat d'entreprise, un problème fréquent tient aux écarts de capacité de paiement entre copropriétaires : celui qui ne peut pas payer sa part bloque le flux des situations. Dans ces immeubles, on peut combiner les deux modèles : une partie des logements issus de la surface supplémentaire est cédée à l'entrepreneur, et le reste du prix est payé en numéraire. Le point d'équilibre se calcule là encore à partir du métré, avec les chiffres propres à l'immeuble.

Comment se déroule le processus, étape par étape ?

1. Un organisme agréé examine l'immeuble ; le rapport de bâtiment à risque est approuvé, au titre de la loi n° 6306 relative à la transformation des zones exposées aux risques de catastrophe, par la direction provinciale du ministère de l'Environnement, de l'Urbanisme et du Changement climatique.
2. Le certificat d'urbanisme délivré par la mairie permet de calculer la surface du nouvel immeuble et le nombre de logements. Sans ce chiffre, les deux modèles ne peuvent pas être comparés.
3. Les copropriétaires décident la démolition et la reconstruction, choisissent le modèle et mandatent le comité de représentants.
4. L'étude de sol est réalisée ; les projets d'architecture, de structure et de fluides sont établis, avec la liste des matériaux et le cahier des charges technique.
5. Un devis quantitatif est établi sur la base du projet et le contrat est signé : prix unitaires, planning, périodes de situation, révision de prix, garantie et pénalités de retard.
6. Les demandes de prêt et d'aide sont déposées ; les conditions varient selon la ville.
7. Le permis de construire est obtenu, l'immeuble est évacué puis démoli.
8. Les travaux avancent sous le contrôle de l'organisme de contrôle technique, au rythme des situations.
9. Le permis d'habiter est obtenu, la copropriété est constituée et les logements sont livrés.

Guides par ville (septembre 2026)

Les aides et la procédure varient selon la ville : la transformation urbaine à Istanbul (avec l'aide « Yarısı Bizden »), renforcer ou reconstruire à Ankara et le programme « İzmir se renouvelle ».